La torre de once pisos que se proyecta para la histórica casona ubicada en la Avenida Belgrano 548, clave del Área de Protección Histórica (APH) por su proximidad estratégica al Monumento Nacional a la Bandera, sigue sumando voces encontrar y rechazos a los planteado por el Ejecutivo.
La Presidenta de la Comisión de Planeamiento y Urbanismo
Concejo Municipal de Rosario, Fernanda Gigliani, recibió una nota donde se adjunta la posición técnica de la Sociedad Argentina de Planificación Territorial (SAPLAT).
La entidad acompaña la opinión que ya hizo pública la Concejala y reafirma que la solicitud de construir una torre en un área prohibida de Rosario no solo vulnera la normativa urbana vigente, sino que amenaza directamente el patrimonio cultural y conspira contra la identidad de un área emblemática de la ciudad.
“Rosario ha forjado su carácter en torno a una trama urbana que combina la memoria arquitectónica con espacios públicos de alto valor cultural y simbólico, y cualquier intervención que desconozca estos principios erosiona la continuidad histórica y social de la ciudad. La defensa del patrimonio no es un gesto conservador: es la garantía de que las generaciones futuras puedan reconocer en su entorno los hitos que sostienen la identidad colectiva”, aseguran.
Adicionalmente, reafirma que la calidad ambiental de Rosario constituye un bien común que no puede ser subordinado a intereses particulares. La planificación territorial responsable exige respetar las restricciones establecidas para proteger tanto el equilibrio ecológico como la cohesión social.
En este sentido, SAPLAT dice que la ciudad debe desarrollarse con criterios de sustentabilidad, equidad y respeto por su patrimonio y no a costa de ellos.
La nota lleva las firmas del
Arq. Eduardo Reese, Presidente SAPLAT, y la Arqta. Anahí Membribe, Secretaria SAPLAT, entre otros miembros de la Institución.
El documento completo
La Regional Litoral de la Sociedad Argentina de Planificación Territorial (SAPLAT) se dirige al
Honorable Concejo Municipal a fin de expresar su posición técnica respecto del expediente por el cual el Departamento Ejecutivo solicita autorización para que un privado construya una torre de planta baja y 11 pisos en el fondo de una parcela ubicada en el Área de Protección Histórica del
Parque Nacional a la Bandera.
Encuadre normativo
Esta Regional adhiere y respalda técnicamente los posicionamientos expresados por el Colegio de Arquitectura, Urbanismo y Planeamiento y por la Facultad de Arquitectura, Planeamiento y Diseño
de la UNR y el Consejo Internacional de Monumentos y Sitios (ICOMOS por sus siglas en inglés).
En efecto, la parcela en cuestión se encuentra comprendida, conforme a la Ordenanza N° 10.838/2025,
en el grado de protección 2.1, con una altura máxima admitida de 14,50 metros.
La propuesta
supera ese límite en más del doble, alcanzando los 35,10 metros. La preservación de la fachada existente no constituye, por sí sola, condición suficiente para habilitar una excepción de tal
magnitud en una zona de alta sensibilidad patrimonial, máxime cuando el inmueble se encuentra en la proximidad inmediata del Monumento Nacional a la Bandera.
El problema de las excepciones como instrumento de gestión urbana.
La aprobación de este tipo de solicitudes involucra una cuestión de fondo que trasciende la situación
particular: el uso de la excepción normativa como mecanismo de gestión del desarrollo urbano.
El Instituto Lincoln de Políticas de Suelo (LILP), referencia de primer orden en materia de políticas
urbanas para América Latina, ha documentado sistemáticamente los efectos perversos de esta
práctica. En sus trabajos sobre política de suelo en la región, el LILP señala que la flexibilización de
normas y reglamentos urbanos sin el fundamento legal necesario constituye una falla crítica de los
sistemas de planificación, que erosiona la capacidad regulatoria del Estado municipal y habilita
procesos especulativos difíciles de revertir.
Asimismo, advierte que la negociación de excepciones
legales para el desarrollo -aun cuando se presenten como mecanismos redistributivos o de
preservación parcial- genera efectos negativos imprevistos que profundizan la diferenciación
intraurbana y debilitan la coherencia del marco normativo en su conjunto.
El precedente como problema estructural de política urbana
La Facultad de Arquitectura, Planeamiento y Diseño de la UNR ha advertido con precisión sobre el
riesgo de sentar precedentes en sectores de alta sensibilidad patrimonial. Esta Regional comparte y refuerza esa preocupación.
La teoría de la política de suelo es unívoca al respecto: las excepciones no son neutras. Cada
excepción aprobada redefine implícitamente el límite de lo posible para los propietarios de parcelas similares, genera expectativas de rentabilidad que se trasladan a los precios del suelo y presiona sobre la normativa en sucesivos ciclos. En áreas patrimoniales, este efecto es especialmente
destructivo porque el valor tutelado por la norma, la integridad del paisaje urbano histórico, es por
definición irreversible una vez comprometido.
Sobre la posibilidad de un cambio normativo para el sector.
Frente a situaciones como la que plantea este expediente, suele presentarse como alternativa superadora la modificación del marco normativo aplicable al sector. Bajo esta lógica, el
ajuste de la norma permitiría encuadrar el proyecto dentro de un nuevo régimen de alturas o usos, dotándolo
en apariencia de
regularidad. Consideramos necesario advertir que dicha alternativa no resuelve el
problema de fondo: lo reformula. Una modificación normativa diseñada para hacer factible un proyecto concreto que no se encuadra en la norma vigente es, en los hechos, una excepción con
apariencia de regla general. La doctrina internacional en planificación territorial es inequívoca al
respecto: cuando la secuencia se invierte -primero el proyecto y luego la norma que lo habilita- el
sistema de planificación pierde su función regulatoria.
Un cambio de régimen normativo para un sector tiene además un alcance más amplio y más difícil
de revertir que una excepción individual: no afecta solo a una parcela sino que amplifica el impacto sobre el área patrimonial y genera expectativas especulativas en el resto del tejido urbano. El camino adecuado es la revisión integral, técnica y participativa del régimen de gestión del patrimonio urbano, con instrumentos que equilibrenpreservación y viabilidad sin subordinar el interés colectivo al del proyecto particular.
Consideraciones finales
Esta Regional no desconoce que la gestión urbana requiere instrumentos flexibles para abordar situaciones singulares. Sin embargo, la flexibilidad que demanda la planificación territorial
contemporánea no es la excepción ad hoc, otorgada caso a caso bajo presión del mercado
inmobiliario. En el área en cuestión, la pérdida material invocada por los propietarios ha encontrado
históricamente resolución por otras vías, expropiaciones inversas o ampliaciones dentro de los parámetros normativos vigentes, sin necesidad de vulnerar los límites de altura establecidos para la protección del paisaje urbano histórico. La aprobación de esta excepción no resuelve una situación sin salida: elige, ante una situación con salidas conocidas, una que compromete de manera
irreversible el entorno del Monumento Nacional a la Bandera. Esta elección resulta tanto más
preocupante en un contexto en el que la ciudad carece de un plan urbano que explicite el modelo de ciudad deseado. Sin ese horizonte compartido, las decisiones sobre excepciones no se evalúan en relación a un proyecto colectivo sino a la lógica de cada caso, lo que convierte a la excepción en
regla y vacía progresivamente de contenido el marco normativo.
Por lo expuesto, la Regional Litoral de SAPLAT solicita al Honorable Concejo Municipal que rechace la excepción solicitada. Asimismo, invita a los representantes del cuerpo a impulsar un proceso de planificación urbana que dote a la ciudad de un modelo de desarrollo explícito y consensuado, sin
el cual las decisiones sobre el territorio quedan libradas a la presión de cada caso particular.
La protección del área en torno al Monumento Nacional a la Bandera no puede seguir dependiendo de la resistencia frente a cada excepción, sino que requiere un marco de referencia claro que oriente, con criterio sistémico y equitativo, tanto los objetivos de preservación patrimonial como los de desarrollo urbano.